Vivienda habitual + hipoteca + LSO

Ley de Segunda Oportunidad e Hipoteca

Una de las dudas más frecuentes de quien plantea acogerse a la Ley de Segunda Oportunidad es si perderá la vivienda habitual. La respuesta corta: NO automáticamente. La LSO no obliga a subastar la vivienda si la hipoteca está al día y el valor de mercado no supera con creces la deuda pendiente. Cada caso se analiza individualmente. Somos un despacho especializado en LSO y en el estudio de viabilidad revisamos siempre si tu vivienda entra dentro del perímetro protegido antes de presentar la solicitud.

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¿En qué situaciones se puede mantener la vivienda?

Hipoteca al día y sin embargo previo

Si estás pagando la hipoteca sin retraso y sobre la vivienda no pesa ningún embargo de deuda no hipotecaria, en la mayoría de casos la LSO permite conservarla. La vivienda queda fuera del perímetro exonerable.

Vivienda sin plusvalía significativa

Si el valor de mercado no supera claramente la deuda hipotecaria pendiente, no hay 'plusvalía' que ejecutar en beneficio de los acreedores. La vivienda pierde interés como bien liquidable.

Vivienda familiar con menores o dependientes

El juez pondera especialmente la protección de la vivienda familiar cuando hay hijos menores o personas dependientes conviviendo. Los criterios son restrictivos con la ejecución.

Titularidad compartida con no-deudor

Si la vivienda es de titularidad conjunta con un cónyuge o pareja que NO se acoge a la LSO, la mitad indivisa del no-deudor no se puede ejecutar, lo que en la práctica desincentiva la subasta.

Cómo analizamos tu situación con hipoteca

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1. Test de viabilidad (3 minutos)

Marcas en el test que tienes vivienda con hipoteca. Nos indicas si estás al día, si hay embargo previo y si hay copropietarios. Te devolvemos un primer diagnóstico.

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2. Revisión de valor de mercado y deuda pendiente

Comparamos el valor de tasación / mercado con la deuda hipotecaria pendiente. Si la 'plusvalía teórica' es baja o nula, la vivienda queda de facto fuera del perímetro de liquidación.

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3. Estrategia adaptada

Diseñamos la estrategia: exoneración con plan de pagos manteniendo la hipoteca, BEPI directo si la vivienda no aporta liquidación real, o convenio con la entidad hipotecaria si procede.

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4. Presentación y seguimiento

Presentamos la solicitud ante la Sección de lo Mercantil con el análisis de la vivienda como pieza clave del expediente. La defendemos como bien no liquidable durante todo el procedimiento.

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Preguntas frecuentes

¿Voy a perder mi vivienda habitual si me acojo a la Ley de Segunda Oportunidad?
No automáticamente. La LSO no obliga a subastar la vivienda habitual. Se ejecuta la vivienda solo si (1) hay una 'plusvalía significativa' — el valor de mercado supera claramente la deuda hipotecaria pendiente — y (2) su liquidación aportaría valor real a los acreedores. Si la hipoteca está al día y la vivienda no está sobrevalorada, en la mayoría de casos se conserva. Cada caso se analiza individualmente antes de presentar la solicitud.
Si estoy al día con la hipoteca pero debo a otros acreedores, ¿puedo acogerme?
Sí, y es un escenario habitual. Puedes seguir pagando la hipoteca (deuda hipotecaria, con garantía real) y a la vez acogerte a la LSO para cancelar el resto de deudas (préstamos, tarjetas, financieras, deuda pública). La hipoteca queda fuera del perímetro exonerable; el resto se exonera. Sigues viviendo en tu casa y liberas el resto de la carga.
¿Y si la hipoteca ya se ha ejecutado y me falta pagar la diferencia?
Si tu vivienda ya fue subastada y arrastras deuda residual (la diferencia entre la deuda y el valor de adjudicación en subasta), esa deuda es plenamente exonerable con la LSO. Es uno de los escenarios donde el BEPI es más útil: el banco ya te quitó la casa, y encima te reclama miles de euros por la diferencia. La LSO cancela esa deuda residual.
¿Puedo dar la vivienda como dación en pago dentro de la LSO?
Sí, si el banco lo acepta. En el marco de la LSO se puede negociar dación en pago con la entidad hipotecaria, que entregue la vivienda a cambio de cancelación total de la deuda hipotecaria. En muchos casos la entidad prefiere esta vía antes que ejecución + subasta. Lo analizamos caso por caso.
¿Y si soy avalista de la hipoteca de un familiar?
Los avales de hipoteca pueden exonerarse con la LSO como deuda personal del avalista. Si eres avalista y el deudor principal ha dejado de pagar y el banco te reclama a ti, puedes acogerte tú mismo a la LSO para cancelar esa responsabilidad. No exime al deudor principal, pero sí te libera a ti como avalista.