Hipoteca y Ley de Segunda Oportunidad: cómo conservar tu vivienda (2026)

¿Se puede conservar la vivienda si tengo una hipoteca impagable y me acojo a la Ley de Segunda Oportunidad? Depende de cada caso, y nadie puede prometerlo. La Ley de Segunda Oportunidad no cancela la hipoteca —es una deuda con garantía real que sobrevive a la exoneración dentro del límite del privilegio especial—. Lo que sí hace es suspender las ejecuciones ya iniciadas desde que el juez declara el concurso y permitir una exoneración con plan de pagos de 3 a 5 años sin liquidar la masa activa; pero el banco puede pedir alzar esa suspensión si el bien no es necesario para la actividad profesional del deudor. Este artículo explica cómo funciona, cuándo salvar la casa es realista y cuándo no, qué diferencia hay con una dación en pago y qué pasa con los avalistas del préstamo.

Respuesta rápida

La Ley de Segunda Oportunidad no cancela la hipoteca. Desde que el juez declara el concurso, las ejecuciones de garantías reales ya iniciadas quedan suspendidas (art. 145.2); pero el acreedor puede pedir al juez que declare que el bien no es necesario para la actividad profesional del deudor y, con esa resolución, alzar la suspensión y continuar (arts. 146 y 147). Con plan de pagos, la exoneración se tramita sin liquidar la masa activa (art. 495.1) y el plan dura 5 años, en vez de 3, si no se realiza la vivienda habitual (art. 497.2). Conservar la vivienda depende de su valor, de la carga, de los ingresos y del plan que apruebe el juez.

La situación de partida

Los casos que llegan a un despacho de Segunda Oportunidad con problema hipotecario suelen encajar en uno de estos escenarios:

• Familia con nómina que compró piso en 2015-2020 con tipos bajos y ahora, con la subida del Euríbor y otras deudas encima (tarjetas, préstamo del coche, préstamos personales), ya no puede cubrir la cuota.
• Autónomo con vivienda hipotecada al que le va mal el negocio y usa los ingresos de la actividad para tapar meses de hipoteca hasta que salta el impago.
• Persona separada tras ruptura con hipoteca compartida que su ex ya no paga y que ahora reclama al banco solo a ella.
• Empresario que hipotecó su casa para garantizar un préstamo empresarial y ahora, con la empresa cerrada, se enfrenta a la ejecución de la casa por deuda societaria.
• Herederos con hipoteca en herencia que no pueden mantenerla.

En todos estos casos, el común denominador es que la vivienda no es el problema, es la última pieza que queda por proteger. El deudor viene ya arrastrando varias deudas más pequeñas que suman más que su capacidad de pago.

Por qué la hipoteca no se exonera

El régimen del BEPI, regulado en los artículos 486 a 502 del Texto Refundido de la Ley Concursal (RDLeg 1/2020, reformado por la Ley 16/2022), lista qué deudas son exonerables y cuáles no. La hipoteca —como cualquier crédito con garantía real— no se exonera dentro del límite del privilegio especial.

El art. 489.1.8.º excluye de la exoneración las deudas con garantía real, sean por principal, intereses o cualquier otro concepto, dentro del límite del privilegio especial (art. 489.1). La hipoteca sigue viva y, si el deudor deja de pagar, el banco puede ejecutar la vivienda, sin perjuicio de la suspensión que se explica más abajo.

Lo que sí puede hacer la Ley de Segunda Oportunidad es: (a) suspender las ejecuciones ya iniciadas desde la declaración de concurso, con la posibilidad de que el banco pida alzarla (arts. 145 a 147); (b) permitir la exoneración con plan de pagos sin liquidar la masa activa, donde el plan puede incluir cesiones en pago con el consentimiento del acreedor (art. 496.2); y (c) exonerar las demás deudas exonerables, con los límites del art. 489.

Las dos vías cuando hay vivienda hipotecada

Vía 1 · Exoneración con plan de pagos

Es una vía a estudiar cuando el deudor tiene ingresos regulares. El plan de pagos se tramita sin liquidar la masa activa (art. 495.1), lo que abre la posibilidad —no la garantía— de conservar la vivienda habitual.

Cómo funciona:

1. El deudor presenta la solicitud con una propuesta de plan de pagos. Dura, con carácter general, 3 años, y 5 si no se realiza la vivienda habitual o si los pagos dependen de la evolución de sus ingresos (art. 497).
2. La propuesta debe relacionar los recursos previstos para cumplir el plan, para atender las deudas no exonerables (como la hipoteca), la subsistencia del deudor y las nuevas obligaciones, con atención a su renta y recursos futuros (art. 496.2).
3. Durante el plan, el deudor sigue atendiendo la hipoteca —en las condiciones que resulten del acuerdo con el banco— y los pagos que prevea el plan para los demás acreedores.
4. Al cumplirse el plan, y salvo revocación, la exoneración pasa de provisional a definitiva y alcanza a la parte del pasivo exonerable que, conforme al plan, haya quedado sin pagar (arts. 498 a 500).

El plan puede incluir cesiones en pago de bienes, siempre que no sean necesarios para la actividad del deudor, que su valor no exceda del crédito que se extingue y que el acreedor lo acepte (art. 496.2). Una quita o una espera sobre la hipoteca, más allá de lo que prevé la ley, depende del acuerdo con el banco.

Vía 2 · Exoneración con liquidación

Es la vía cuando no es viable mantener la hipoteca. Se liquida la masa activa, incluida la vivienda, el producto se aplica al pago de los acreedores según su prelación y lo que quede sin satisfacer puede exonerarse si se cumplen los requisitos. La parte del crédito hipotecario que exceda del límite del privilegio especial no queda excluida por el art. 489.1.8.º.

Antes de la subasta, el banco puede aceptar una dación en pago (entregar la vivienda al banco a cambio de que la deuda hipotecaria se dé por cancelada, incluso si el valor de tasación es inferior a la deuda pendiente). La dación en pago es un acuerdo con el banco: el procedimiento concursal no la impone.

Esta vía es dolorosa —el deudor pierde la casa—. La parte del crédito que la garantía no cubre puede exonerarse si se cumplen los requisitos de la exoneración; sin ella, esa deuda residual (la «deuda personal por diferencia», frecuente tras las ejecuciones hipotecarias) puede reclamarse al deudor conforme a las reglas generales.

Qué influye en que sea viable conservar la vivienda

Los factores que influyen en que conservar la casa mediante un plan de pagos sea viable son:

• Ingresos regulares y estables del deudor (nómina fija, pensión, actividad económica consolidada).
• Cuota hipotecaria asumible tras ajustar el resto de deudas. Si la hipoteca sola ya consume gran parte de los ingresos netos, es difícil.
• Relación entre el valor de la vivienda y la deuda pendiente: influye en la posición del banco y en la viabilidad del plan.
• Otros bienes del deudor: si hay bienes de valor, pueden ser objeto de liquidación.
• No hay avales personales de terceros que compliquen la ecuación (ver más abajo).

Cuándo es poco probable

• Cuando los ingresos del deudor son tan bajos que ni siquiera la cuota mínima del plan más suave es asumible.
• Cuando el banco puede obtener la resolución del juez que le permita alzar la suspensión (bien no necesario para la actividad) y le interesa ejecutar.
• Cuando la ejecución ya está en una fase avanzada: conviene actuar antes.
• Cuando la vivienda no es la habitual del deudor: la ley solo la distingue expresamente a efectos de la duración del plan (art. 497.2).
• Cuando el deudor tiene otros bienes valiosos que la administración concursal considera prioritario liquidar.

En estos casos, la LSO sigue siendo útil —cancela el resto de las deudas y evita la deuda residual tras la ejecución— pero no permite conservar la vivienda.

Qué pasa con los avalistas de la hipoteca

Es una situación muy común: al deudor le pidieron avalistas (padres, pareja, hermanos) para conseguir la hipoteca. Cuando el titular deja de pagar, el banco reclama a los avalistas.

Los avalistas pueden pedir también la exoneración, cada uno por su cuenta. Su deuda como avalista es deuda personal exonerable, con los límites del art. 489. La exoneración del titular no los libera, ni la de un avalista libera a los demás (art. 492.1).

En estos casos puede estudiarse una estrategia coordinada: exoneración del titular (con plan de pagos o con liquidación) y exoneración paralela del avalista (que puede exonerar su deuda como avalista, con los límites del art. 489). Ambas se pueden tramitar simultáneamente ante el mismo juzgado si el centro de intereses principales de ambos coincide, o por separado si están en provincias distintas.

Antes de que llegue la ejecución hipotecaria

Cuanto antes se actúe, más opciones hay. Las señales que exigen consultar con un despacho son:

• Impagos de 2-3 meses consecutivos.
• Notificación fehaciente del banco (burofax, carta certificada) advirtiendo del vencimiento anticipado.
• Demanda de ejecución hipotecaria presentada en el juzgado.
• Anotación de embargo en el Registro de la Propiedad sobre la vivienda.

En cualquiera de estas fases, estudiar la exoneración todavía puede ser una vía. Las ejecuciones ya iniciadas quedan suspendidas desde la declaración de concurso, aunque ya estuvieran publicados los anuncios de subasta (art. 145.2); el acreedor, en cambio, puede pedir alzar esa suspensión con la resolución del juez que declare el bien no necesario para la actividad (arts. 146 y 147). Por eso conviene actuar antes.

Qué ocurre desde la declaración de concurso

Desde que el juez declara el concurso (la ley no fija un plazo):

• Las ejecuciones de garantías reales ya iniciadas quedan suspendidas, aunque estuvieran publicados los anuncios de subasta (art. 145.2), salvo que el acreedor obtenga la resolución que declara el bien no necesario para la actividad y alce la suspensión (arts. 146 y 147).
• Los embargos y apremios contra los bienes de la masa activa quedan en suspenso, con excepciones (arts. 142, 143 y 144).
• Se suspende el devengo de intereses, legales o convencionales, con excepciones: los créditos con garantía real devengan los intereses remuneratorios pactados hasta donde alcance el valor de la garantía (art. 152).
• La suspensión no equivale a que cesen todas las reclamaciones.

Esta suspensión no significa que la hipoteca se extinga, ni es una protección definitiva de la vivienda: abre un margen para negociar con el banco y presentar el plan, pero el acreedor puede pedir alzarla.

Ejemplos ilustrativos (no son expedientes reales)

Caso 1 · Familia con vivienda hipotecada + tarjetas revolving

Pareja con 2 hijos, ingresos combinados de 2.400 €/mes. Hipoteca de 850 €/mes (subida por Euríbor), 3 tarjetas revolving que suman 32.000 € con cuotas de 480 €/mes, préstamo personal de 12.000 € con cuota de 200 €/mes. Total obligaciones: 1.530 €/mes sobre 2.400 € de ingresos → insostenible.

Vía a estudiar: exoneración con plan de pagos (5 años si no se realiza la vivienda habitual). Las tarjetas y el préstamo personal (44.000 €) podrían exonerarse si se cumplen los requisitos; la hipoteca se mantiene y cualquier reducción de la cuota dependería de un acuerdo con el banco. Que la familia conserve el piso depende de ese acuerdo, de los ingresos y del plan que apruebe el juez.

Caso 2 · Autónomo con hipoteca + deuda comercial

Autónomo del sector servicios, ingresos irregulares 1.800-2.500 €/mes, hipoteca 780 €/mes, deuda con proveedores de 25.000 €, préstamo ICO impagado de 18.000 €.

Vía a estudiar: plan de pagos, con exoneración de la deuda comercial y del ICO dentro de los límites de la ley (la deuda pública tiene su propio límite, art. 489.1.5.º). La hipoteca se mantiene; las condiciones de pago dependen del acuerdo con el banco. El plan puede incluir un plan de continuidad de la actividad (art. 496.2).

Caso 3 · Persona separada con hipoteca compartida

El ex ha dejado de pagar la mitad y ella no puede asumir el total con su nómina de 1.500 €. Deuda hipotecaria pendiente: 130.000 €, valor de tasación actual: 165.000 €.

Vía a estudiar: exoneración con liquidación. Si la vivienda se vende por más que la deuda hipotecaria, el sobrante se destina a los demás acreedores. Una dación en pago sería un acuerdo con el banco, no un efecto del procedimiento. Las deudas exonerables que queden sin pagar podrían exonerarse. La exoneración del ex se tramita por separado.

Preguntas frecuentes sobre hipoteca y Ley de Segunda Oportunidad

¿La Ley de Segunda Oportunidad cancela la hipoteca?

No directamente. La hipoteca es una deuda con garantía real y sobrevive a la exoneración dentro del límite del privilegio especial. Lo que sí hace es suspender las ejecuciones ya iniciadas desde la declaración de concurso (con la posibilidad de que el banco pida alzar la suspensión) y permitir un plan de pagos sin liquidar la masa activa.

¿Puedo conservar la vivienda si me acojo a la LSO?

Puede ser posible, pero no está garantizado. Con plan de pagos (3 años, o 5 si no se realiza la vivienda habitual) la masa activa no se liquida, pero el banco puede pedir alzar la suspensión de la ejecución si el bien no es necesario para tu actividad. Depende del valor, de la carga, de los ingresos y del plan que apruebe el juez.

¿Qué pasa si el banco ya ha empezado la ejecución hipotecaria?

Presentar la solicitud no suspende por sí solo la ejecución: la suspensión llega con la declaración de concurso (art. 145.2), aunque ya estuvieran publicados los anuncios de subasta, y el banco puede pedir alzarla con la resolución que declare el bien no necesario para la actividad (arts. 146 y 147). La ley no fija cuándo se declara el concurso, por eso conviene no esperar a que la subasta esté cerca.

¿Cuánto tiempo tengo desde el impago hasta la ejecución?

Los plazos dependen del contrato (cláusula de vencimiento anticipado) y del juzgado; no hay una cifra fiable que podamos darte. Hay margen para actuar, pero no ilimitado.

¿Puedo firmar una dación en pago sin la LSO?

Sí, es una posibilidad, pero es un acuerdo con el banco. Conviene que el acuerdo diga expresamente que la deuda queda cancelada por completo: si no lo dice y el valor de tasación es inferior a la deuda pendiente, el banco podría reclamarte la diferencia. Con la exoneración, esa diferencia puede exonerarse si se cumplen los requisitos.

¿Qué pasa con los avalistas de mi hipoteca?

Los avalistas responden con su patrimonio personal si el titular deja de pagar. La exoneración del titular no los libera (art. 492.1); cada avalista puede pedir la suya por su cuenta, y se pueden tramitar en paralelo.

¿La LSO afecta a mi capacidad para pedir hipotecas en el futuro?

Puede influir. Con plan de pagos, la exoneración se hace constar en el Registro Público Concursal hasta cinco años como máximo (art. 495.1) y las entidades que lo consulten sabrán que has usado la Ley. Cada entidad decide con sus propios criterios; no podemos darte un plazo.

¿Se puede reestructurar la hipoteca sin llegar a la LSO?

Sí, se puede intentar mediante un acuerdo de refinanciación directo con el banco. Pero puede ser inviable cuando el problema no es solo la hipoteca sino un conjunto de deudas superpuestas: el banco solo renegocia su parte, y las demás deudas siguen ahogando al deudor. Por eso la LSO es más útil cuando hay pasivo mixto.

¿Y si mi vivienda no es la habitual?

La ley solo distingue la vivienda habitual a efectos de la duración del plan de pagos (art. 497.2). Las segundas residencias, viviendas alquiladas o inmuebles de inversión forman parte de la masa activa y pueden liquidarse como cualquier otro bien.

¿Cuánto cuesta una LSO con vivienda hipotecada?

Depende del caso: hay más trabajo de análisis del inmueble, negociación con el banco y preparación del plan de pagos que en un caso sin vivienda. Te damos presupuesto cerrado antes de empezar.

Cómo empezar

Si tienes hipoteca impagable y otras deudas encima, el primer paso es un estudio de viabilidad gratuito. Un despacho especializado analiza:

• La deuda hipotecaria pendiente y las condiciones actuales del préstamo.
• El valor de mercado de la vivienda.
• Los ingresos y gastos de la unidad familiar.
• Las demás deudas personales.
• La existencia de avalistas y la relación entre ellos.
• La fase procesal de cualquier ejecución en marcha.

En el estudio inicial te damos una primera orientación sobre si puede ser viable conservar la vivienda, qué vía puede convenir (plan de pagos o liquidación) y qué documentación hay que preparar. No sustituye al estudio individualizado del expediente.

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Fuentes

• Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, Texto Refundido de la Ley Concursal (arts. 142 a 147, 152 y 486 a 502).

• Ley 16/2022, de 5 de septiembre, de reforma del TRLC (procedimiento especial para microempresas).

• Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI).

• Real Decreto Legislativo 1/2007, Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (cláusulas abusivas en contratos hipotecarios).

• Directiva (UE) 2019/1023 sobre reestructuración e insolvencia.

• Texto consolidado del TRLC: https://www.boe.es/eli/es/rdlg/2020/05/05/1/con

• BOE.